TSKB Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Makbule Yönel Maya, gayrimenkul dalında 2021 yılının birinci yarı performansını kıymetlendirdi: “İnşaat maliyetlerindeki artış, konut fiyatlarındaki artışı beraberinde getirdi; yüksek konut kredisi faizleri, alımları peşin ve senetli üzere alternatiflere yönlendirdi. Yılın birinci yarısında toplam 552 bin 810 adet konut satılırken, en çok satışın gerçekleştiği birinci üç vilayet İstanbul, Ankara ve İzmir biçiminde sıralandı. İstanbul’da en çok paha kazanan ilçeler ise Sancaktepe, Başakşehir ve Çekmeköy oldu.”
TSKB Gayrimenkul Değerleme, 2021 yılının birinci yarısında gayrimenkul bölümünün performansını pahalandı. Son 8 yıllık konut satışları karşılaştırması, vilayetlere nazaran konut satışları, yıllık konut kredisi faiz oranları ve ipotekli satış datalarını pahalandıran TSKB Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Makbule Yönel Maya, bölümün birinci yarı sonucundaki genel durumuna ait değerli bilgiler paylaştı.
2021 yılının pandemi münasebetiyle kısıtlamaların gölgesinde başlayan bir yıl olduğuna dikkat çeken Maya, “29 Nisan-17 Mayıs tarihleri ortasındaki kısıtlamalar nedeniyle özelikle kredili konut satışları yapılamamıştı. Kısıtlamaların düzeylerindeki değişiklikler toplam konut satışlarını da birinci altı ayda direkt etkiledi. Tüm bunlara karşın 2021 yılının birinci altı ayında toplam konut satışı 552 bin 810 adet olarak gerçekleşti. Bu rakamla uzun vadeli (verilerin yayınlanmaya başlandığı 2013 yılından itibaren) ortalama satış adetlerinin yakalandığını söyleyebiliriz” diye konuştu.
En çok konut satışının gerçekleştiği birinci üç vilayet İstanbul, Ankara ve İzmir oldu
2021 yılının birinci yarısında en çok konut satışı yapılan vilayetlere bakıldığında sıralamanın İstanbul, Ankara, İzmir, Antalya, Bursa, Mersin, Konya, Gaziantep, Kocaeli ve Tekirdağ biçiminde olduğunu tabir eden Maya, “İlk yarıyılda gerçekleşen 552 bin 810 adetlik konut satışı içerisinde İstanbul, 108 bin 51 adet satış ve yüzde 19,6 hisse ile birinci sırada yer alıyor. Akabinde 53 bin 575 adet satış ve yüzde 9,7 hisse ile Ankara; 31 bin 683 adet satış ve yüzde 5,7 hisse ile İzmir geliyor. Son beş yılın tıpkı devrine baktığımızda İstanbul, Ankara ve İzmir’deki konut satışlarının toplam satışlar içerisindeki hissesinin yüzde 33-35 bandında seyrettiği görülüyor” dedi.
Ege ve Akdeniz’deki yazlık konutlara olan talep tıpkı süratle devam etmeyecek
“Değer artışı konusunda 2021 yılının birinci yarısını geçtiğimiz yıl ile kıyasladığımızda, İstanbul özelinde öne çıkan ilçeler; Sancaktepe, Başakşehir, Çekmeköy ve Esenyurt olarak sıralanıyor” diyen Maya, şöyle devam etti: “İzmir’e baktığımızda Dikili, Çeşme, Urla, Seferihisar ve Foça en çok paha artışı gösteren ilçeler olduğunu söyleyebiliriz. Öte yandan Ege ve Akdeniz’deki yazlık konutların pandemi şartlarına bağlı olarak yaz-kış kullanılır hale gelmesi, talep durumunu epeyce etkiledi ve pahaları beklenenden çok süratli artırdı. Bu suratın birebir formda devam etmeyeceğini öngördüğümüzü söyleyebilirim. Gaziantep için baktığımızda ise Şahinbey ve Şehitkamil ilçeleri epey hareketli olan bölgeler olarak karşımıza çıkıyor. Ülke genelinde konut fiyatlarının en süratli artış gösterdiği bölgelerde yeni konut stoğunun tartıda olduğu; pandemi münasebetiyle değişen kullanıcı tercihlerine uygun yapılaşmaların ya da projelerin bulunduğu ve pandemi münasebetiyle değişen pozisyon tercihlerini karşıladığı görünüyor” diye konuştu.
Yüksek konut kredisi faizleri, alımları peşin ve senetli üzere alternatiflere yönlendiriyor
2019 yılının birinci altı ayında ortalama konut kredisi faiz oranlarının yıllıkta yüzde 21’ler düzeyinde olduğunu belirten Maya, “2021 yılının birinci altı ayında ise ortalama yıllık konut kredisi faiz oranı yüzde 18’ler mertebesinde oldu ve bu oran ile yaklaşık 104 bin adetlik ipotekli satış gerçekleşti. Haziran ayındaki gerek toplam konut satışı, gerek ipotekli konut satışlarında Nisan sonu ve Mayıs ayındaki taleplerin ötelenmesinin tesirinin olduğu unutulmamalı… Buna karşın, haziran ayındaki toplam konut satışlarında ülkemizde gerçekleşen ortalama aylık satış adedinin yakalandığını görmek umut verici. Bu hareketlilikte pandemiye paralel olarak değişen konut trendlerinin ve sarsıntının hayli tesirli birer araç olduğu söylenebilir. Öte yandan birinci altı ayda konut kredisinin daha çok 500 bin TL’ye kadar olan konutlar için talep edildiğini belirtebiliriz. Konut kredisi faiz oranındaki geçen yıla kıyasla yüksek seyir, alımları güzelden düzgüne peşin, senetli ve tasarruf finansman şirketlerinin sağladığı finansman imkanları üzere farklı alternatiflere yönlendiriyor” diye konuştu.
İnşaat maliyet endeksindeki artış, konut fiyat endeksini yükseltiyor: Konut fiyatları son 1 yılda gerçek olarak yüzde 11’in altına düşmeyecek formda arttı
Konut kredisi faiz oranlarının yüksekliğine karşın, konut fiyatlarında da artış trendinin Temmuz 2020’den bu yana gerçek olarak yüzde 11’in altına düşmeyecek biçimde arttığını lisana getiren Maya, şunları söyledi: “Konut fiyatlarının artış trendine başladığı Mayıs 2020’de daha çok bu artışın 2017-2019 yılları ortasında yapılamayan artışların düzeltmesi olarak görüyorduk. Lakin inşaat maliyet endeksindeki artış trendinin istikrarlı halde devam ediyor olması, konut fiyat endeksinde de artışı beraberinde getiriyor. İnşaat maliyet endeksindeki artışın temel kısmı ise inşaat materyal endeksinden ve döviz kurundan geliyor. Şu anda konut fiyatlarının geldiği mertebelerin en değerli nedeninin de Aralık 2020’den beri inşaat maliyet endeksine bağlı olduğunu düşünüyoruz. Tüm ülkeye yayılan bu artış, Mayıs 2021 bilgilerine nazaran nominalde yıllık yüzde 29’luk bir artış biçiminde gerçekleşti. Mayıs ayındaki aylık artış ise bir evvelki aya nazaran yüzde 3,9 üzere epeyce yüksek bir oranda gerçekleşti.
Konut fiyat artışını geriden takip eden kira kıymetlerinde ise yılın birinci 6 ayındaki artış trendini konuşmaya başladık. Gerçekten satış kıymetlerinin son bir yıllık vakit diliminde yüzde 30 düzeyinde artması ile birlikte, kira piyasasında bir artış eğilimi görmeye başladık. 2020 yılı konut kira piyasası, daha çok ‘sürdürülebilir kira’yı ödeyecek kullanıcıya odaklıyken, bu yıl geçen yıl yapılamayan kira artışlarının düzeltmesi ve artış oranları en değerli gündem haline geldi.
2021 yılının birinci çeyreğinde yapı müsaadeleri tarafında uzun periyot Türkiye ortalamasının yakalandığı bir ruhsat sayısı görmüştük. Bu ruhsatların inşaata dönme suratlarını önümüzdeki devirde yakından takip etmek gerekiyor. 2021 yılı birinci altı ayında yapılan proje lansmanlarında daha çok, az sayıda bağımsız kısımdan oluşan, daha butik projeler olduğunu görüyoruz. İnşaat maliyetlerindeki artış kuşkusuz bu taraftaki motivasyonu etkiliyor.”
Toplam konut satışlarının yüzde 19’unu ipotekli konutlar oluşturdu
2021 yılı birinci altı ay için baktığımızda ipotekli konut satışlarının, toplam konut satışlarının yaklaşık yüzde 19’unu oluşturduğunu belirten Maya, “Konut kredisi faiz oranlarının en düşük olduğu devirde bu oranın yüzde 43’lere kadar çıktığını görmüştük. 2021’in birinci altı ayında konut kredisi faiz oranlarının yüksek olması nedeniyle ipotekli konut satışlarının toplam konut satışları içindeki hissesi yüzde 19 olarak gerçekleşti. Bunun, ipotekli konut satışlarında 2019 yılından sonraki en düşük ikinci oran olduğunu söyleyebiliriz. 2019 yılının birinci altı ayında daha yüksek konut kredisi faizleri ile bu oran yüzde 16’lara kadar düşmüştü” diye konuştu.
Para Tahlil
