Türkiye’nin Gayrimenkul Platformu GYODER, gayrimenkul dalının alt segmentlerini üçer aylık devirler halinde irdelediği ‘GYODER Gösterge’ Türkiye Gayrimenkul Bölümü 2020-2. Çeyrek Raporu’nu yayınladı. Yapı Kredi Bankası sponsorluğunda yayınlanan ‘GYODER Gösterge’de; COVID-19’un tesirinin hissedildiği bölümde bilhassa ikinci çeyreğin sonu prestijiyle gözle görülür bir toparlanma yaşandığı vurgulandı. 2019 yılının birinci yarısında toplam 505 bin olan konut satışının, 2020 yılının birebir periyodunda 624 bin adede ulaşarak yüzde 23,5’lik bir artış sağladığı belirtilen raporda; artışı tetikleyen en kıymetli ögelerin kredi faizlerinde keskin düşüş ve ertelenen talebin devreye girmesi olduğu söz edildi. Ayrıyeten kesim ismine son derece değerli bir yatırım aracı olan Gayrimenkul Yatırım Fonlarına ilişkin datalar, ikinci çeyrek devri prestijiyle GYODER Gösterge’de birinci kere paylaşılmaya başlandı.
GYODER (Gayrimenkul ve Gayrimenkul Yatırım Paydaşlığı Derneği), dünya ve Türkiye iktisadından, temel makroekonomik göstergelere, bölüm içi üretim sayılarından, çeşitli istatistiklere kadar kıymetli bilgiler aktaran ‘GYODER Gösterge’ ile gayrimenkul dalına ışık tutmaya devam ediyor. Temel ekonomik dataların yanı sıra ‘Konut’, ‘Krediler’, ‘GYO-Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı’, ‘GYF-Gayrimenkul Yatırım Fonu’, ‘Ofis’, ‘AVM’, ‘Lojistik’ ve ‘Turizm’ üzere gayrimenkulün tüm alt segmentlerini kapsayan raporun; gayrimenkul yatırım iştiraklerinin finansal değerlendirmeleri ile ilgili dataları, Merkezi Kayıt Kuruluşu (MKK) ve Kamuyu Aydınlatma Platformu’nun (KAP) katkılarıyla zenginleştirildi. GYO’ların BIST GYO Endeks Performansı, halka açıklık oranları, piyasa ve portföy pahaları, yatırımcı sayıları, özkaynak, sermaye gelişimleri, etkin karlılıkları üzere birçok datanın eklendiği rapora son olarak GYF ile ilgili aktüel datalar eklendi. Yapı Kredi Bankası sponsorluğunda hazırlanarak kamuoyu ile paylaşılan GYODER Gösterge, tıpkı zamanda GYODER’in web sitesi ve www.gyoder.org.tr adresinde yayınlanıyor.
Alınan tedbirler toparlanma eğilimini güçlendirdi
Dalın geleceğine dair öngörülerin de aktarıldığı ‘GYODER Gösterge’ 2020-2. Çeyrek Raporu’nda, şu bilgi ve değerlendirmeler yer aldı: Pandemi sürecinde başta Hazine ve Maliye Bakanlığı ile Etraf ve Şehircilik Bakanlığınca alınan tedbirler ve proaktif yaklaşımlar dala can suyu olarak toparlanma eğilimini güçlendirdi. İnşaat kesiminde yüzde 1,5 seviyesinde yaşanan gerileme ise süratli yaşanan küçülmelerden sonra eğilim değişiminin birinci işareti olarak görüldü. Alınan önlemlerle bilhassa ikinci çeyreğin sonu prestijiyle kesimde gözle görülür bir toparlanma yaşandı. Kelam konusu toparlanma konut satış sayılarına da yansıdı.
Konut satışında geçen yılın birinci yarısına nazaran yüzde 23,5’lik artış
2019 yılının birinci yarısında toplam 505 bin olan konut satışı, 2020 yılının tıpkı döneminde 624 bin adede ulaşarak yüzde 23,5’lik bir artış sağladı. Artışı tetikleyen en kıymetli ögeler ise pandemi nedeniyle yaşanan kapanma sürecinin bitmesi, bilhassa kredi faizlerinde kamu bankaları önderliğinde sağlanan keskin düşüş ve ertelenen talebin tesiri oldu. Başka yandan birkaç yıldır yeni konut arzının giderek düşmesi de talebin yükselmesinde öbür bir tetikleyici oldu. Hâlihazırda pazarda bekleyen konutların talep görmesi de değerli ölçüde stok erimesi sağladı. 2020 yılının birinci yarısı prestijiyle 226 bin adede ulaşan ipotekli konut satışında, 2019’un birebir periyoduna nazaran yüzde 221’lik artış yaşandı.
Yaşanan değişim yatırım kararını etkileyecek
Raporda, pandemi nedeniyle değişen muhtaçlık ve tüketim eğiliminin dikkat çeken bir gelişme olduğu belirtilerek, artık bina yapısından, mimariye, kullanılan temel gereçten, etrafa hassaslığa kadar pek çok ögede değişim gözetilerek yatırım kararı alınması gerektiği vurgulandı.
İkinci çeyrekte 283 bin 731 konut satıldı, geçen yıla nazaran yüzde 14’lük artış yaşandı
2020 yılı ikinci çeyrek konut satışları, global salgın nedeniyle nisan ve mayıs aylarında görülen ekonomik sakinliğe rağmen bir evvelki yılın birebir periyoduna nazaran yaklaşık yüzde 14’lük bir artış göstererek 283 bin 731 adet düzeyinde kapandı.Özellikle haziran ayı prestijiyle kamu bankaları tarafından başlatılan konut kredisi kampanyası konut satışlarını olumlu istikamette etkilerken, global salgın nedeniyle ertelenen talebin de tesiriyle mayıs ayı prestijiyle konut fiyatlarında aylık yüzde 6,4 ile bugüne kadarki en yüksek aylık değişim görüldü.
Birinci el satışlarda geçen yıla nazaran düşüş
2020 yılı ikinci çeyreğinde evvelki yılın birebir periyoduna nazaran, birinci el satışlarda yüzde 8,1 oranında düşüş, ikinci el satışlarda ise yüzde 28 oranında artış yaşandı. Birinci satışların toplam satışlar içerisindeki oranı, bir evvelki çeyreğe nazaran artış göstererek çeyreklik bazda yüzde 31,8 olarak gerçekleşmiş olsa da haziran ayında yüzde 30,9 ile bu oran data setindeki en düşük düzeyine geriledi.
İpotekli satışlarda yüzde 206 artış
potekli satışlarda konut kredisi faiz oranlarındaki gerileme ile birlikte geçen yılın tıpkı devrine nazaran yüzde 206,7 oranında bir artış gerçekleşirken, başka satışlarda ise bilgilerin açıklanmaya başlanmasından bu yana çeyreklik bazda en düşük satış sayısı görüldü ve geçen yılın tıpkı periyoduna nazaran yüzde 28,3 oranında gerileme kaydedildi. Konut kredisi kampanyası ve ertelenen talebin tesiriyle talepte görülen artış ikinci çeyrek prestijiyle konut fiyatlarına yansıdı ve mayıs ayı prestijiyle gerçek bazda yıllık yüzde 10,6 artış görüldü. Nominal bazda, geçtiğimiz yıl mayıs ayında konut fiyat endeksinde yıllık artış yüzde 1,5 düzeyinde iken, endeks bu yıl mayıs ayında yıllık bazda yüzde 23,1 oranında artış gösterdi.
Gerileyen yabancıya satış oranı haziranda yüzde 93,5 arttı
Yabancılara yapılan satışların ise iç talebin yüksek olması, global salgın ve uçuş sınırlamaları nedeniyle toplam satışlar içerisindeki oranı gerilemeye devam etti ve yüzde 0,9 olarak gerçekleşti. Bununla birlikte, haziran ayında aylık bazda yüzde 93,5 oranında artış görüldü. İkinci çeyrekte yabancılara yapılan konut satışlarında birinci sırada yüzde 46,1 pay ile İstanbul, ikinci sırada yüzde 16,8 hisse ile Antalya yer aldı.
Birinci yarıda yapı ruhsatı verilen bina sayısı yüzde 45,5 arttı
Belediyeler tarafından yapı ruhsatı verilen bina sayısı yılın ilk 6 ayında geçen yılın birebir periyoduna nazaran yüzde 45,5 arttı. Yapı ruhsatı verilen binaların yüzölçümü yüzde 40,8, bedeli yüzde 54,8 ve daire sayısı yüzde 72,9 arttı. Belediyeler tarafından verilen yapı kullanma müsaade dokümanlarında ise bina sayısı yılın birinci yarısında geçen yılın birebir periyoduna nazaran yüzde 35,6, yüzölçümü yüzde 32,5, pahası yüzde 27,2, daire sayısı da yüzde 32,1 azaldı.
Haziran ayı sonunda konut kredisi hacmi 234 milyar TL’ye ulaştı
2019 yılı Temmuz ayında başlayan konut kredisi faiz oranlarındaki azalış trendi, yer yer haftalık bazda artışlar hariç 2020 yılı haziran ayı sonuna kadar devam etti. 2019 yılı Temmuz ayı başında azalış trendine giren ve yüzde 1,65 düzeyinde gerçekleşen konut kredisi faiz oranı, 2020 yılı Temmuz ayında yüzde 0,73 seviyesine geriledi. Tıpkı formda 2019 Temmuz ayı başında azalış trendine giren ve yüzde 21,65 olan yıllık faiz oranı ise 2020 yılı Temmuz ayı ortasında 12,61 puan azalarak yüzde 9,14 düzeyine geriledi. 2020 yılı haziran ayı sonunda konut kredisi hacmi 234 milyar TL düzeyinde gerçekleşti. Kamu mevduat bankalarının toplam konut kredisi hacmi içindeki hissesi 2019 yılı haziran ayında yüzde 51 düzeyindeyken, 2020 yılı haziran ayında yüzde 60’a yükseldi.
GYO endeks bedeli ikinci çeyrekte yüzde 50 arttı
Birinci çeyrek raporunda, GYO endeksinin Ocak ayında başlayan süratli yükselişinin Covid-19 sebebiyle yerini BIST-100 endeksine paralel bir formda önemli bir düşüşe bıraktığı lakin bu düşüşün yatırımcılar için bir alım fırsatı olduğu belirtilmişti. Gerçekten Mart sonunu 33.384 puandan kapatan GYO endeksi, haziran sonunda yüzde 50,12’lik bir artışla 50.118 puana yükseldi. GYO endeksiyle yüzde 70’in üzerinde korelasyonu olan BIST 100 endeksi ise birebir periyotta yüzde 30’luk bir artış sağladı. Halka açıklık oranının yüzde 52 mertebesinde olduğu GYO endeksinin piyasa bedeli de yüzde 59’luk artışla 36,5 milyar TL’ye yükseldi. Bununla birlikte ikinci çeyrekte yabancı yatırımcı oranında Borsa İstanbul’un genelinde olduğu üzere bir kayıp olduğu ve yüzde 2’lik bir düşüşle bu oranın yüzde 17’lere gerilediği görüldü. Ayrıyeten kişisel ve kurumsal yatırımcı oranlarının neredeyse eşit olduğu GYO’ların ikinci temettü dağıtmadığını lakin paylardaki yükselişin sonraki çeyrekler için temettü dağıtımı manasında da müspet bir yansımasının olabileceğini söylemek mümkün. Yabancı yatırımcı ülke sıralamasında ABD birinci sıradaki yerini korurken, Bahreyn ve Kuveyt ilk 5 içerisinde yer aldı. Endeksin üçüncü çeyrekte kar satışları ile birlikte bir ölçü gerilemesi ve Covid-19’un seyrine nazaran artı ya da eksi tarafta ivmelenmesi mümkün. Yeni bir dalganın gelmesi tüm borsalarda olduğu üzere GYO endeksini de olumsuz etkileyecekken salgınla ilgili sinyallerinin olumlu olması durumunda endeksin artış trendinin artması mümkündür. Endeksteki artışın kalıcı olması ve iskontolu süreç gören GYO’ların gerçek kıymetini bulabilmesi fakat uzun vadeli yabancı yatırımcıların piyasada daha uzun mühlet yer almasıyla mümkün olacaktır.
GYF’lerin pazar büyüklüğü 6,8 milyar TL düzeyine ulaştı
Kişisel tasarrufların bir ortaya gelmesi ile bu birikimlerin profesyonel şahıslarca gayrimenkul yatırımlarında değerlendirilmesini sağlayan kurumsal yapı olan Gayrimenkul Yatırım Fonu, gayrimenkul varlıklarına yatırım suretiyle bedel artış karı ve/veya kira geliri elde etmeyi amaçlıyor. Türkiye’de türel temeli, 03 Ocak 2014 yılında SPK tarafından yayımlanan Gayrimenkul Yatırım Fonlarına Ait Temeller Tebliği’ne dayanıyor. Kesim ismine son derece değerli bir yatırım aracı olan gayrimenkul yatırım fonlarına ilişkin datalar, GYODERGösterge 2. Çeyrek devri itibariyle Gayrimenkul Yatırım Fonları Komitesi’nin katkılarıyla birinci sefer paylaşılmaya başlandı. Bundan sonra her çeyrekte şimdiki datalar raporda yer almaya devam edecek. Türkiye’de gayrimenkul yatırım fonu pazar büyüklüğü 30 Haziran 2020 itibarıyla 6,8 milyar TL düzeyine ulaştı. İhraç periyodu devam eden ve birinci kez yatırım alan fonlar da dahil olmak üzere toplam 45 GYF yatırım aldı. Nisan 2020 ile Haziran 2020 ortasında SPK tarafından 4 yeni GYF’ye kuruluş müsaadesi, 3 GYF’ye ihraç evrakı onayı verilirken 3 mevcut GYF’nin tasfiyesi onaylandı. Borsa İstanbul Nitelikli Yatırımcı Süreç Pazarı’nda 6 adet GYF süreç görüyor.
‘Yeni normal’ ofis pazarını tekrar şekillendiriyor
İstanbul ofis pazarında genel arz 6,46 milyon metrekare olarak birebir düzeyde kalmasına rağmen, sağlıklı çalışma alanları tahlillerinin gerekliliği gereği arzın tekrar sınıflandırılması gerekecek. İkinci çeyrekte kaydedilen kiralama süreçleri yaklaşık 41 bin 255 metrekare olarak gerçekleşirken, yılın birinci yarısında gerçekleşen kiralama süreçleri toplamda 132 bin 118 metrekare oldu. İkinci çeyrekte kaydedilen süreç hacmi bir evvelki çeyreğe ve geçen yılın tıpkı periyoduna nazaran bilhassa pandemi tesirinin bir yansıması olarak düşüş gösterirken sırasıyla yüzde 54,6 ve yüzde 14,7 oranlarında azalma gerçekleşti. Bununla birlikte ikinci çeyrekte gerçekleşen kiralama süreçlerinin yüzde 76 üzere büyük bir çoğunluğu yeni kiralama mutabakatlarından oluştu. Yılın birinci yarısına bakıldığında ise yenileme muahedeleri, kaydedilen toplam kiralama faaliyetlerinin yüzde 8,5’ini oluşturdu. İkinci çeyrekte, metrekare bazında mutabakatların, yüzde 50,2’si MİA’da gerçekleşti. Böylelikle bir evvelki çeyreğe nazaran iki kattan fazla bir oranda artış görüldü. Yüzde 37,1’i Anadolu yakasında, yüzde 12,7’si bir evvelki çeyreğe nazaran azalma göstererek MİA dışında Avrupa yakasında kaydedildi. Bununla birlikte, birinci yarının sonunda boşluk oranı genel olarak az bir oranda düşüşle yüze 24 olarak kaydedildi. Covid-19 nedeniyle ortaya çıkan ‘yeni normal’ kavramı, ofis pazarının süratle tekrar şekillenen bir forma dönüşmesine öncülük ederken, temel yaklaşım esneklik üzerine olacak. Bu doğrultuda esas çıkarımlar, sıhhat, verimlilik ve maliyet optimizasyonu üzerine kurulacak. Pandemiye bağlı olarak, kiralama süreçleri ikinci çeyrekte yavaşlama göstermesine rağmen yılın birinci yarısında artış gösterdi. Öte yandan beklenen talebin yılın ikinci yarısında ivmelenmesi bekleniyor.
Ticari Gayrimenkul Endeksi’nde artış
Türkiye Ticari Gayrimenkul Endeksi, 2020 yılı haziran sonu itibariyle 153,32 puan düzeyinde gerçekleşti. Endeks, geçen yılın tıpkı ayına oranla 6,31 puan artış gösterirken, aylık 1,38 puan artış gösterdi. 2020 yılına 146,97 puan düzeyinde başlayan endekste, 12 aylık dönemde 8,84 puanlık bir artış yaşandı.
Lojistik piyasasının performansı ikinci çeyrekte arttı
Yılın birinci çeyreğinde kiralama süreci bakımından taban noktayı gören lojistik piyasası, Covid-19 salgını periyodunda değeri artan perakende lojistiği ve çevrimiçi satışların tesiriyle ikinci çeyrekte kayda bedel bir performans gösterdi. 2020’nin birinci yarısı prestijiyle lojistik piyasasındaki birincil kira USD bazında metrekare başına aylık 4,50 olarak görünürken TL bazında 30,00 metrekare/ay düzeyine yükseldi. Bilhassa hipermarketlerin satış hacmindeki artış ve çevrimiçi sipariş kanallarına yönelik yatırımları ile kent lojistiğinin değeri artmaya devam edecek. Başka yandan, yılın ikinci çeyreğindeki talebin ivmesini devam ettirmesi durumunda kira sayılarında bir nebze daha artış yaşanması kelam konusu olabilir.Mevcut datalar prestijiyle birincil lojistik pazarları olan İstanbul-Kocaeli bölgesinde yaklaşık 10,45 milyon metrekarelik toplam depo stokunda 6,68 milyon metrekare ticari kullanım emelli lojistik arzı yer alıyor. 2020’nin ikinci çeyreği prestijiyle yüzde 11,9 oranında bir boşluk bulunuyor. İnşaat halindeki projelerin hacmi ise yaklaşık 486 bin metrekare olarak kayıt altına alındı ve kelam konusu projelerin tamamına yakını ticari kullanım emelli lojistik arzı olarak görülüyor.
Covid-19’un tesiri ve TL’ye geçiş AVM’leri zorluyor
Türkiye genelinde toplam AVM sayısı 454’e, toplam kiralanabilir alan stoku ise 13 milyon 508 bin metrekareye ulaştı. En fazla alışveriş merkezine sahip vilayetler sırasıyla; İstanbul (147 adet), Ankara (39 adet), İzmir (28 adet) iken, İstanbul toplam kiralanabilir alan stokunun yaklaşık yüzde 39’una sahip. Türkiye genelinde, ortalama bin kişi başına düşen kiralanabilir alan ise 162 metrekare oldu. Ağustos 2019’da yaşanan döviz kurundaki dalgalanmaların akabinde Cumhurbaşkanlığı tarafından alınan Türk Parası Değerini Müdafaa kararı yeterince kira kontratları yabancı para ünitelerinden TL’ye çevrildi. Covid-19’un olumsuz tesiriyle kimi perakendeciler; belli ‘ciro/kira’ gayeleri belirleyerek verimsiz mağazaları kapatma kararını daha agresif bir biçimde uyguladı. TL ye geçiş ile şimdiki kur üzerinden gelir elde edemeyen ve döviz borcu için yine bir yapılandırmaya gidemeyen AVM yatırımcıları açısından, COVID-19’un da tesiriyle çok sıkıntı bir periyot geçeceği söylenebilir.
Turist sayısı geçen yılın birebir periyoduna nazaran yüzde 300 düştü
2019 yılında Türkiye’ye gelen yaklaşık 44,47 milyon yabancı turistin yaptığı harcamalar kişi başı ortalama 642 dolar oldu. 2018 yılının birinci çeyreğinde kişi başı ortalama harcamanın 710 dolar olduğu göz önünde bulundurulduğunda, geçen yılın tıpkı devrine nazaran kişi başı harcamaların arttığı söylenebilir. Covid-19 tesirinin sürdüğü 2020 yılının ikinci çeyreğinde Türkiye’ye gelen 4,5 milyon yabancı turistin yüzde 53’ü İstanbul’a, yüzde 9,9’u Antalya’ya, yüzde 2’si Ankara’ya geldi. Gelen turist sayıları 2019 yılının ikinci çeyreği ile karşılaştırıldığında yüzde 300 oranında bir düşüş yaşandığı görüldü. İşletme Evraklı ve Yatırım Evraklı tesis sayıları incelendiğinde; Türkiye genelinde toplam 479 bin oda kapasitesi ile 4 bin 116 işletme evraklı, 85 bin oda kapasitesi ile 730 yatırım dokümanlı konaklama tesisi olduğu görülüyor. İşletme dokümanlı tesislerin kent kırılımlarına bakıldığında birinci sırayı 801 tesis ve 214 bin oda kapasitesi ile Antalya çekiyor. Antalya’yı, 631 tesis ve 63 bin oda kapasitesi ile İstanbul takip ediyor. Muğla ise 406 işletme evraklı tesis, 50 bin oda arzı ile üç üncü sırada yer alıyor.
Para Tahlil
