Sermaye Piyasası Heyeti, uzun müddettir beklenen Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı’na Ait Asıllar Tebliği’nde kıymetli değişiklikler yaptı. Böylelikle GYO’ların verimli çalışmasını engelleyen pek çok karar düzeltildi. Yatırım ortamını iyileştiren son düzenlemelerle GYO’ların faaliyetlerini daha faal sürdüreceğini belirten GYODER Lideri Mehmet Kalyoncu, “Gayrimenkul finansman piyasalarında çok kıymetli bir enstrüman olan Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı’nın, gerçek maksadı doğrultusunda verimli ve rekabetçi bir halde çalışmasına mani olan pek çok konunun yine düzenlenmesiyle GYO’ların önü açıldı” dedi.
Sermaye Piyasası Şurası (SPK) tarafından 9 Ekim 2020 tarihinde yayımlanan Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı’na (GYO) Ait Temeller Tebliği ile halihazırda yürürlükte olan mevzuatta değerli değişiklikler yapıldı. 28 Mayıs 2013 tarihi prestijiyle yürürlükte bulunan ve periyodun gereksinimlerine, piyasa gereklerine nazaran pek çok defa değişikliğe uğrayan ‘GYO’lara Ait Asıllar Tebliği’nde yapılan düzenlemeyle; bölümün uzun vakittir işaret ettiği en önemli konular tekrar düzenlendi.
Son düzenleme GYO’ların geleceğini etkileyecek
GYODER’in 21 yıl evvel GYO’ları temsil etmek emeliyle kurulduğunu daha sonra gayrimenkul kesiminin temsilcisi haline geldiğini belirten GYODER Lideri Mehmet Kalyoncu, “Gerçekten ortak akılla hareket edildiği sürece, aklıselime bir formda ulaşıyoruz. Bu değişikliğin gerçekleşmesi için GYODER çatısı altında yaklaşık bir yıl süren kapsamlı bir çalışma yapıldı. GYO Komitesi Başkanı Dr. Berra Doğaner, son derece uyumlu ve dinamik bir grup çalışmasıyla, GYO’ların geleceğini etkileyecek kıymetli bir iş başardı. Çatısı altında tüm GYO üyelerini’ları temsil eden bir sivil toplum kuruluşunun mevzuyu sahiplenmesi, çalışmanın olumlu sonuçlanmasında tesirli oldu. SPK Lideri ve grubunun de hususa çok olumlu yaklaşmasıyla, gerçek problemler tespit edilerek gerekli düzenlemeler yapıldı” dedi.
Finansmana ulaşmada çeşitlilik kıymetli
Gayrimenkul bölümünde finansmana ulaşma noktasında çeşitliliğin çok değerli olduğunu vurgulayan Mehmet Kalyoncu, şunları söyledi: “GYO aslında bir gayrimenkul yatırımına birden fazla kişiyi ortak ederek finansman sağlama formülüdür. Bu açıdan GYO paylarının bedelli bir biçimde süreç görmesi, birebir vakitte yatırımcıların da şad olması bizim için kıymetli. Tabi ki GYO olmanın getirdiği kurumsal idare unsurlarına uygun davranmak, dalımızın daha kurumsal, daha şeffaf, hesap verebilir ve iyi yönetişim prensiplerine uygun bir yapıya sahip olmasına katkıda bulunuyor. GYO’ların hakikat bir formda ticaretin içinde bulunması kesimimizin kurumsallaşmasını olumlu etkileyecektir.”
Düzenlemeler dalda heyecan yarattı
Sermaye Piyasası Şurası Kurumsal Yatırımcılar Dairesi ile bir arada yürütülen verimli çalışmalar sonucu yapılan düzenlemelerin olumlu karşılandığını ve kesimde heyecan yarattığını belirten GYODER GYO Çalışma Komitesi Lideri Dr. Berra Doğaner ise “Bu ortak çalışmayla GYO’lar için öncelikli olan ve ticari faaliyetleri olumlu etkileyecek bahislerin düzenlenmesi sağlandı. GYO Komitesinin 2020-2021 aksiyon planında yer alan öbür geliştirici tedbirlerin de etap evre sürece dahil olmasıyla birlikte hem mevcut GYO hissedarlarının memnuniyeti artacak hem de yeni GYO’ların kurulması için yatırım ortamı daha olumluya hakikat ilerleyecek” diye konuştu.
SPK’nın son düzenlemesi ile GYO’larda neler değişti?
SPK mevzuatının genel olarak gelişmesiyle, özel olarak GYO mevzuatı içinde düzenlenmesine gerek kalmayan kimi kararlar metinden çıkarılarak, daha yalın ve günün gereksinimlerine yanıt veren bir düzenleme yapıldı. ‘GYO’lara Ait Asıllar Tebliği’nde yine düzenlenen en önemli konular şöyle:
1. GYO’lar başka halka açık şirketlerde uygulanan kararlara bağlı hale getirildi
2. ‘Yatırım faaliyetleri ve yatırım faaliyetlerine ait sınırlamalar’ değişti
Yapılan değişiklikle kısmen sınırlayıcı nitelikte olan ‘gayrimenkul türleri’ husustan çıkarılıp, yerine genel bir ‘gayrimenkul’ ibaresi eklenerek bu hususta uygulamada ortaya çıkan tartışmalara son verildi. Ayrıyeten mevzuatta yer alan yüzde 3’lük komite ve öteki sarfiyat sınırlaması, yurt dışında yerleşik yabancı asıllı şahıslara yapılacak satışlar için kaldırıldı. Böylelikle yabancılara konut ve işyeri satışlarında piyasa şartları gereği geliştiricilerin katlanması bir manada mecburî olan yüksek sarfiyatlar açısından GYO’ları çok zorlayan durumun çözülmesi sağlandı.
3. ‘Yapamayacakları işler’ başlıklı unsurda GYO’lara, fon kullandırma imkanı getirildi
4. ‘Portföy sınırlamaları’ başlıklı hususta yatırım enstrümanları konusu düzenlendi
GYO etkin toplamının en az yüzde 51’inin yatırılması mecburî yatırım enstrümanları konusunda düzenleme yapıldı. Bu unsura GYO’ların gayrimenkul, gayrimenkul projeleri ve gayrimenkule dayalı haklara ‘gayrimenkul yatırım fonu katılma payları’ ve ‘sermayesine yüzde 100 oranında iştirak ettikleri şirketler’ de eklendi. Böylelikle bir taraftan Gayrimenkul Yatırım Fonu (GYF) enstrümanının GYO’larca kullanılması teşvik edildi bir taraftan yüzde 100 iştirak edilen bağlı paydaşlıklar da bu oran içinde değerlendirildi. Yeni düzenlemeyle artık GYF’lere yapılan yatırımlar da gayrimenkul yatırımı sayılarak yüzde 51’e dahil edilebiliyor. Ayrıyeten GYO’ların kendi iştiraklerine yönelik yatırım da yüzde 51 kapsamına alınabiliyor. GYO’lara esneklik getirilen değişiklik ile GYO’lara iştirakleri üzerinden, bilhassa yurtdışı süreçlerde yapacakları faaliyetlerde de büyük kolaylık sağlandı.
5. ‘İpotek, rehin ve hudutlu birebir hak tesisi’ ile ilgili sınırlamalar kaldırıldı
Son değişikliklerle GYO’ların portföyündeki varlıklar üzerine tesis edilecek ipotek, rehin ve hudutlu tıpkı haklar için bildiride yer alan sınırlama kaldırıldı. Yüzde 100 bağlı iştiraklerine kullanacakları krediler için kendi portföylerinden teminat veremeyen GYO’lar, artık teminat verebilir hale geldi. GYO’lar kendi kredileri için aslında bu teminatı veriyor ancak bunu da yalnızca proje finansmanı için yapabiliyordu. Yani bir GYO şu an bir yatırım yapmayacak lakin işletme sermayesi finanse edecekse bankadan borçlanamıyordu. Artık bu mahzur de kalktı, GYO’ların borçlanmalarına kolaylık getirildi.
6. ‘İnşaat hizmetleri’ konusunda kıymetli kolaylık sağlandı
Yeni düzenleme ile inşaat hizmetleri ile ilgili kolaylık sağlandı. GYO’lar inşaat yapamıyor, proje geliştirebiliyordu. Lakin geliştirecekleri projede, inşaat hizmeti alacakları şirketten bütün inşaatla ilgili materyallerin alınması kaidesi vardı. Bilhassa inşaat yasağı nedeniyle gerek mali yönetim gerekse SPK tarafından yapılan tenkitlerin önüne geçecek, işin tabiatı ve mukavele kararları gereği satın alınan inşaat materyali temin işinin inşaat yasağını ihlal manasına gelmediğini söz eden çok değerli bir düzenleme yapıldı. Artık inşaat materyallerinin, iştirakin portföyünde bulunan belli bir gayrimenkul projesi ile ilgili olması ve münhasıran bu projede kullanılmak üzere temin edilmesi mümkün olacak. İnşaat işlerinin materyallerinin iştirak tarafından satın alınarak inşaat hizmetini yapacak müteahhidin kullanımına sunulması sağlandı. Yani GYO’ların inşaat materyallerini kendileri alıp stoklarında tutabilmesi mümkün hale getirildi.
7. ‘Ekspertiz bedelindeki her değişimde KAP’a açıklama yapma mecburiliği kalktı
Bilhassa pandemi devrinde çok gerekli olan bu bahiste SPK, GYO’lara kıymetli bir kolaylık sağladı. Ekspertiz pahasının düşüklüğü sebebiyle KAP’ta açıklanıp, genel konseyde ortaklara bilgi verilecek durumlarda ‘ekspertiz bedelinden düşük’ olarak yer alan mevcut karar, ‘ekspertiz pahasının yüzde 95’inden düşük’ formunda değiştirilerek husus netleştirildi. Yani GYO’ların yayınladığı ekspertiz bedellerinde şayet kira gelirleri bu ekspertiz kıymetinin 1 TL bile altına düşerse, bu durumun KAP’ta münasebetleriyle birlikte açıklanması gerekiyordu. SPK, değerleme raporlarında yüzde 5’e kadar bir farklılık olursa, bunlarla ilgili rastgele bir aksiyon alınmasına gerek olmadığını belirtti. Bilhassa çok kiracılı yerlerde ortaya çıkan ve hem rekabeti hem de bir halde GYO menfaatlerini engelleyen kıymetli bir konunun düzenlenmesi sağlandı. Hatta ekspertiz raporlarında ofis, AVM ve otellerdeki doluluk oranlarının temel alınmasına hükmedildi.
8. ‘Bilgi verme ve kamuyu aydınlatma’ hususu sadeleşti
GYO’lara yönelik yeni düzenlemede bilgi verme ile ilgili yükümlülüklerde sadeleştirmeye gidildi. Fiziken kırtasiye işleriyle uğraşılmasının önüne geçilerek KAP’ta yayınlanan süreçlerin ayrıyeten SPK’ya gönderilmesine gerek olmadığına hükmedildi. Böylelikle çok manalı olmayan pek çok kalem bildirim yükümlülüğünden çıkarıldı.
Para Tahlil
